ロイヤルノート|ろくでもない知識をきみに。

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ワンルームマンション投資の話はウマみゼロ!年金の上乗せにはならないっぽい

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うちに「都内の新築ワンルーム買って家賃収入ゲットしない!?」みたいな勧誘電話が来たので、何度か見積もったり話聞かせてもらったりしました。

結論、完全にナシと思ったのでちょっとそのお話をします。

ワンルームマンション投資のモデル

私のところに来た代理店さんの構図はこうです。

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  1. 私たちがワンルームを購入する!
  2. ……と同時に管理を代理店に委託する! 
  3. 入居者が家賃払う!
  4. 諸々の費用を差っ引いた残りの家賃収入が私たちの手元に!

という、不動産運用がよくわからない人でもほったらかしで家賃収入が手に入るぞ!ということでした。

入居者募集もしてくれて、契約なども全部やってくれて、お部屋のガス・水道の調子なども全て維持管理・対応してくれる。
それだけ聞くと確かにおいしそうな話ではあります。

家賃保証システムがついてる

代理店のウリ文句はなんといっても「家賃保証システム」がついていることでした。
これはつまり「入居者が見つからない月があっても、ちゃんと代理店から家賃収入分のお金を支払いますよ!家賃収入に穴は開けませんよ!」というもの。
部屋を埋める自信があるからこそできるシステムの模様。

じゃあ毎月必ず、決まった金額が振り込まれる前提で得か損か検証していきましょう。

お金の実例

代理店に提示された内容を公開します。

物件情報
物件:江東区の新築ワンルームマンション(27㎡くらい)
販売価格:2,730万円(税込)
保証家賃:73,800円
修繕積立金:1,850円(管理費・共益費みたいなもの)

ローン情報
借入金利:0.650%
借入期間:35年
頭金:230万円
借入額:2,500万円
諸経費概算:120万年
初期費用合計:350万円

返済プラン
返済額/月:68,417円(ローン返済+修繕積立金)
家賃収入/月:73,800円(保証家賃)
月々の収支:+5,383円

物件情報の要約

これからますます人気が上がる江東区の新築マンションを1部屋2730万円で買ってくれたら、毎月73,800円の家賃収入を保証するよ!(毎月必ずお金あげるよ)
とのことです。

ローン情報の要約

年利0.65%の低金利ローンを35年で契約してくれよ!
ちなみに最初に230万円だけは払っちゃって、残り2500万円でローン組も?
あ、ついでに初期費用としていろいろかかるから120万円払っておくれよ。
とのことです。

ようするにどうゆうこと?

  1. 最初に350万円必要(出費)
  2. 残り2500万円をローン。35年間は毎月5,300円くらい収入がある
  3. 35年後(ローン完済後)は73,800円が毎月収入になる

これが基本的な構造になります。

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初期費用の相殺に何年かかるか検証

月々のローン部分は保証される家賃が上回ってカバーしてくれてるので無視するとして、初期費用は純粋な出費です。マイナスなのでちょっと計算してみます。

細かい数字はやめておいて、シンプルに月々5,300円の家賃収入と考えましょう。
初期費用350万円を取り返すのに……

350万円÷5,300円=660ヵ月
660ヵ月=55年

月々プラス収支と見せかけて、その権利を手に入れるためにかかった初期費用350万円を相殺するために55年かかります。

ローンは35年間だから36年目からは毎月73,800円が利益……いえいえ積立修繕金は取られ続けるのでマイナス1,850円で約72,000円が家賃収入です。(50円はめんどくさいので割愛w)

最初の35年間は月々5300円、その後は月々72,000円の収益で、初期費用を取り返せる実質の期間は……

5,300円×420ヵ月(35年間)=2,226,000円
350万円-222万円=128万円
35年後で、まだ残り128万円……(;'∀')
128万円÷72,000円=17.7ヵ月⇒1年半

つまり37年と半年後に、マンションを買う時にかかった初期費用をようやく取り返しトントンになることができます!

お得かなぁコレ?

年金上乗せという強い味方にはならない

高いお金を出して2000万円以上するモノを購入します。
住みもしない予定のワンルームマンション。
住んでもいいですが家賃収入が入りません。

代理店は「購入直後から毎月ちょっとずつ収入があるし、ローン完済後は全額があなたの収入に!年金の上乗せになります!」みたいなことを言ってきます。でも…

1.ローン購入のため本来の価格+利息がかかってる

冷静に考えてみましょう。

何もないゼロのところから金が生まれる魔法の家じゃないわけで、結局の話、買ってるんですよね。 2,000~3,000万円くらいのものを。

なんだったら老後資金として取っておくこともできた資産を実際に使って、マンションを一部屋買っているわけです。

使わなかったら老後に残しておけた2,700万円を出費として使っている点にまず注目です。

年利0.65%と少なく見える利率ですが、35年で利息約300万円です。
ひと月平均7,100円くらいを余分に支払っているんです。
私の医療保険より高いです。

2,700万+300万。
2,700万円の価値のものを3,000万円で買うことになってます!汗

2.出費がトントンになるのが37年後

先ほど検証した通り、代理店の提示したプランに乗っかって契約するとそもそも37年間待たなければ初期費用の元すら取れない。
今年した損が37年間つきまといます。

3.35年後、物件の価値は下がっている

ローン完済が35年後だとして、現在2,700万円で買ったマンションのワンルームが果たして35年後にはいくらの価値になっているでしょーか!?

2,700万のまま?
そんなわけはないですよね。

これからさらに人気の出るエリアだからと言われ購入したから、2,700万より上がってる?
いえいえ、土地を買ったわけじゃなくて物件を買ったわけで、物件はどうしたって老朽していきますから下がります。

新しいマンションがどんどん建って、古いマンションの人気は下がる一方。
価値は下がりこそすれ、上がることはないと考えるのが妥当です。

当時最新のシステムとデザインをフル装備させて作った物件だって、35年後から見たら古すぎる。今と35年前を比べてもそうですよね。 

ちなみに一括購入した場合…… 

手元にすでに2,730万円ある。
私は現金一括払いが主義なのです、という人を想定してみますと初年度から修繕積立金はのぞいた約72,000円が手に入る掲載なので…

2,730万円(のマンション)÷72,000円(家賃収入)=380ヵ月
380ヵ月は31年と8カ月
31年と8か月後にようやくトントン。
ここから先はようやく年金の上乗せになる…?

注意:家賃保証システムにも更新がある

私のところに話をもってきた代理店だと、家賃保証のシステムが4年更新です。 

4年に1回、契約の見直しがかかるということです。
つまり「マンションが老朽化してきて人気が下がった、価値が下がった」などうんぬん理由をつけて家賃が下がる可能性があります。

もしかしたら保証そのものが廃止になるかもしれません。
地震大国の日本が誇る大地のパワーにより建物そのものがなくなるかもしれません。
※自然災害の場合は家賃保証しないとハッキリ言われました(;'∀')

出費をトントンにするのに何十年もかかり、トントンになった頃には家賃保証がないかもしれない、価値もダダ下がりの物件が手元に残り、老後資金にもできた2,700万円を失い、「年金の代わり」だなんて到底アテにできない話なのですね。

山ほどあるリスクを背負って、2,730万を出して買い、運用する価値がどこにあるでしょうか?